การบริหารทรัพย์สิน
ในประเทศไทย
แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีขึ้นมีลงหรือ “บูม” บ้าง “ฟุบ” มั่งสลับกันไปตามสภาวการณ์ ซึ่งเป็นตัวชี้นำตลาดสินค้าทุก ๆ ประเภท แต่หากเปรียบเทียบสถิติการเจริญเติบโตของธุรกิจนี้แล้ว จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าจำนวนบ้าน และจำนวนอาคารทั้งประเภทที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย ใช้เพื่อการพาณิชย์และใช้เป็นสำนักงานมีปริมาณเพิ่ม สูงขึ้นทุก ๆ ปี
พร้อม ๆ ไปกับการเกิดขึ้นของวัตถุทั้งในรูปแบบของบ้านจัดสรร ออฟฟิศสำนักงาน และคอนโดมิเนียมประเภทต่าง ๆ ความจำเป็นในการ “บริหารชุมชน” ก็เกิดตามติดเสมือนหนึ่งเป็น “เงา” นับตั้งแต่โครงการนั้น ก่อสร้างแล้วเสร็จ
ระยะแรก ๆ งานบริหารชุมชนมีความจำเป็นเฉพาะองค์กรของภาครัฐหน่วยงานแรกที่มีแผนกและฝ่ายนี้ก็คือ “การเคหะแห่งชาติ” โดยมีหน้าที่ดูแลและบริหารแฟลตในย่านชุมชนต่าง ๆ อย่างเช่น คลองเตย ดินแดงและคลองจั่น ซึ่งใช้ชื่อเรียกกันในภาษาราชการว่า “สำนักงานดูแลเคหะชุมชน” อันมีหัวหน้าระดับซี ๖ - ๗ เป็นผู้บังคับบัญชา โดยมีผู้ช่วยและมีพนักงานฝ่ายและแผนกต่าง ๆ อีกสองสามตำแหน่ง อาทิ พนักงานจัดการทรัพย์สิน พนักงานการเงิน ช่าง และธุรการ ฯลฯ รวมกันแล้วแต่ละชุมชนจะมีเจ้าหน้าที่ประมาณ ๒๐ - ๔๐ คน
งานดูแลเคหะชุมชนแห่งชาตินั้นเกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี ๒๕๑๖ เมื่อคราวรับโอนแฟลตต่าง ๆ มาจากกรมประชาสงเคราะห์ ซึ่งเรียกได้ว่าเป็น “ต้นแบบ” และเป็นแรงผลักดันให้ภาครัฐประกาศใช้กฎหมาย “อาคารชุด” ขึ้นในประเทศไทยเป็นผลสำเร็จในปี ๒๕๒๒
สำหรับภาคเอกชนในยุคนั้นยังไม่มีผู้ประกอบการรายใดให้ความสนใจประกอบกิจการด้าน “บริหารชุมชน” อย่างจริงจัง จะมีบ้างก็เพียงประปรายไม่เป็นกิจลักษณะ โดยมอบหมายให้พนักงานในสายงานควบคุมการก่อสร้างเป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบ
แต่นับเนื่องจากที่รัฐบาลประกาศใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด เมื่อปี พ.ศ. ๒๕๒๒ ผู้ประกอบการพัฒนา ที่อยู่อาศัย จึงเริ่มหันมาลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียมขึ้นในเมืองไทย “ธุรกิจบริหารชุมชน” ก็เริ่มมีผู้สนใจลงทุนประกอบกิจการเป็นรูปร่างอย่างจริงจังเมื่อปลายปี ๒๕๒๔ ต่อเนื่องต้นปี ๒๕๒๕ เหตุเพราะช่วงนั้นเริ่มมีอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมก่อสร้างแล้วเสร็จ และทยอยนำไปจดทะเบียนเป็นระยะ ๆ
การบริหารชุมชนในยุคดังกล่าวจึงเริ่มจากความจำเป็นทางด้านกฎหมายที่กำหนดให้มี “ผู้จัดการ” พร้อม ๆ กับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
อย่างไรก็ตาม ในยุคสมัยนั้นยังไม่คอยมีใครให้ความสนใจสักเท่าไร เนื่องจากเป็นวิถีชีวิตใหม่ของคนไทยจึงมีผู้นิยมใช้บริการในวงแคบ ๆ เฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเท่านั้น
บริษัทที่ประกาศรับงานบริหารในช่วงนั้นจึงมีเพียงของคนไทยเพียง ๒ - ๓ ราย ที่แตกแขนงออกมาจากการทำงานให้กับกลุ่มในเครือของตนเองมาก่อน และเมื่อมีประสบการณ์แกร่งกล้าขึ้นจึงขันอาสาบริหารให้กับโครงการทั่ว ๆ ไปด้วย
ลุถึงปี ๒๕๓๐ เป็นต้นมา ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้าสู่ “ยุคบูม” อีกครั้ง จึงมีผู้ลงทุนสร้างอาคารชุดเพิ่มขึ้นมากมาย โดยขยายจากย่านใจกลางเมือง ไม่ว่าจะเป็นสีลม สาธรและแถว ๆ ต้นถนนสุขุมวิท ออกสู่ถนนสายหลักอื่น ๆ อย่างเช่น เพชรบุรี รัชดาภิเษกและวิภาวดีรังสิต แผ่ขยายออกสู่ชานเมืองรอบ ๆ ปริมณฑล กรุงเทพมหานคร
นอกจากนั้น จังหวัดใหญ่ ๆ และแหล่งท่องเที่ยวที่ผู้คนนิยมไปพักผ่อน อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ระยอง หัวหินและชะอำ ก็มีผู้ประกอบการลงทุนสร้างอาคารชุดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน
หากดูสถิติเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมนับตั้งแต่ปี ๒๕๓๒ ขณะนั้นมีการลงทุนเพียง ๗ โครงการ โดยแยกเป็นของกรุงเทพมหานครเสีย ๖ ต่างจังหวัดอีก ๑
ช่วงระหว่างปี ๒๕๒๖ อาคารชุดได้มีการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นทุกปี จาก ๙ เป็น ๒๗ โครงการ แต่พอหลังจากนั้นสถิติเริ่มตกลงมาอีกครั้ง เพราะเป็นช่วง “ฟุบ” ผลพวงเนื่องมาจากเศรษฐกิจตกต่ำ น้ำมันแพงและอัตราดอกเบี้ยสูงที่มีผลต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี ๒๕๒๖
หลังจากผ่านพ้นมรสุมช่วงวิกฤติการณ์ นักลงทุนทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่ต่างก็ประกาศเปิดโครงการกันยกใหญ่ อาคารชุดจึงเริ่มขยายตัวอีกครั้งสูงขึ้นทุกปี จากข้อมูล ณ สิ้นปี 2541 มีอาคารชุดจำนวนถึง 2,784 ราย รวมมีห้องชุดโดยประมาณ / มากกว่า 500,000.00 ยูนิต
การเกิดขึ้นของอาคารชุดอย่างรวดเร็ว จึงมีธุรกิจบริหารการจัดการเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ไม่เฉพาะแต่บริษัทของคนไทยเท่านั้น บริษัทข้ามชาติที่ทำธุรกิจทางนี้มาก่อน ในบ้านเมืองเขาก็แห่กันมาประกอบกิจการในบ้านเราหลายรายปัจจุบันนี้หากตัดรายที่บริหารประเภทบุคคลออกไป เหลือแต่ผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคลหรือเป็นรูปบริษัทเท่าที่เปิดเผย และสำรวจได้มีจำนวน ๗๗ ราย
1. บริษัท บางกอก แมเนจเม้นท์ เรียลตี้ จำกัด ( BM GROUP )
2. บริษัท อาคารชุดมโนรม จำกัด
3. บริษัท อิเลิคโทรนิค เรียลตี้ แอสโซซิเอต จำกัด
4. บริษัท บิซิเนส อินเตอร์เนชั่นเนล จำกัด
5. บริษัท โปร เมเนจเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแต้นท์ จำกัด
6. บริษัท คอลิเออร์ จาร์ดีน ( ประเทศไทย ) จำกัด
7. บริษัท เทรม จำกัด
8. บริษัท เอกวิทย์ พาณิชย์ จำกัด
9. บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
10. บริษัท เฟิสท์ แปซิฟิค เดวีส์ พรอพเพอร์ตี้ เมเนจเม้นท์ จำกัด
11. บริษัท สยามยูนิตี้ เมเนจเม้นท์ จำกัด
12. บริษัท สันศิริ พลับลิค จำกัด
13. บริษัท เชสเตอร์ตันไทย จำกัด
14. บริษัท ลุมพินี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
15. บริษัท อันนา ปาร์ค จำกัด
16. บริษัท เนเชอร์กรีน จำกัด
17. บริษัท อาร์ เอส เรียลเอสเตรท จำกัด
18. บริษัท สยาม พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด
19. บริษัท สินธาธรบิลดิ้ง เมเนจเม้นท์ จำกัด
20. บริษัท จัดการทรัพย์สินและชุมชน จำกัด ( CEMCO )
21. บริษัท ลุมพินี พร็อพเพอร์ตี้คอนซัลแตนท์ จำกัด
22. บริษัท อัศวิน อินเตอร์เนชั่นเนล กรุ๊ป จำกัด
23. บริษัท โกบอล พร็อพเพอร์ตี้ เมเนจเม้นท์ จำกัด
24. บริษัท เอเฟ็ซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
25. บริษัท เฮอริเทจ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
26. บริษัท สุขสวัสดิ์ อินเตอร์ กรุ๊ป จำกัด
27. บริษัท เอ.เอส.วี แมเนจเม้นท์ จำกัด
28. บริษัท ไพรออริตี้ พร็อพเพอร์ตี้ เมเนจเม้นท์ จำกัด
29. บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ อินฟอร์เมชั่น เซอร์วิส จำกัด
30. บริษัท เจแอลอับบลิว ( ประเทศไทย ) จำกัด
31. บริษัท ธนายง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
32. บริษัท โปรทีม เมเนจเม้นท์ จำกัด
33. บริษัท ซี.ยู พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
34. บริษัท มาร์จินอล กรุ๊ป จำกัด
35. บริษัท แซมบอร์ส อินเตอร์เนชั่นเนล จำกัด
36. HONESTY LINE CO.,LTD
37. บริษัท ฟรีเวช เมเนจเม้นท์ จำกัด
38. บริษัท โฮมเพลส กรุ๊ป จำกัด
39. CHALLENGE CO.,LTD
40. บริษัท เมืองทองชอร์ เมเนจมเนท์ จำกัด
41. บริษัท เอ็น.เอส.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
42. บริษัท ควอลิตี้ เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด
43. บริษัท ที.ดับบลิว พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
44. บริษัท สยาม พร็อพเพอร์ตี้ มาสเตอร์ จำกัด
45. บริษัท เรียล พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
46. บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ เมเนจเม้นท์ จำกัด
47. บริษัท เบสท์ กรุ๊ป จำกัด
48. บริษัท เอ็น.ซี พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจมเนท์ จำกัด
49. บริษัท เอสโก้เอ็นไวรอนเมนทอล เซอร์วิส จำกัด ( อิเล็ค โทรลักซ์ )
50. บริษัท นิวคิง เมเนจเม้นท์ จำกัด
51. บริษัท บางกอก วาไรตี้ เซอร์วิส จำกัด
52. บริษัท อโศก ทาวเวอร์ จำกัด
53. บริษัท โพรพร็อพ เมเนจเม้นท์ จำกัด
54. บริษัท สยามสินธร จำกัด
55. บริษัท จอนส์แลงส์ วูดตัน จำกัด
56. บริษัท มัลติ เมเนจเม้นท์ จำกัด
57. บริษัท บาณีเตอร์ พรอพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด
58. บริษัท ทรัพย์อนันต์ เมเนจเม้นท์ จำกัด
59. บริษัท เอฟ.เอ็น แมเนจเม้นท์ จำกัด
60. สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
61. บริษัท เพิ่มพูน เมเนจมเนท์ จำกัด
62. บริษัท พีเอไวเกอร์ส ( ประเทศไทย ) จำกัด
63. บริษัท อุดมสุข ทาวเวอร์ จำกัด
64. บริษัท บี.กริม อินเตอร์เนชั่นเนล เมเนจเม้นท์ เซอร์เซล จำกัด
65. บริษัท ปรีดา เมเนจเม้นท์ จำกัด
66. บริษัท เอ็น.ซี ซีคอนซัลแตนท์ แอนด์ เซอร์วิส จำกัด
67. บริษัท เมเนเจอร์ กรุ๊ป จำกัด
68. บริษัท แสนสบาย เมเนจเม้นท์ จำกัด
69. บริษัท เอส.ที.เอ็ม.เอส. จำกัด
70. บริษัท ริชาร์ด เอลลิส ( ประเทศไทย ) จำกัด
71. บริษัท เอเชีย เมเนจเม้นท์ จำกัด
72. บริษัท แอนดรูว์ พาร์ค จำกัด
73. บริษัท วีระภัทร พรหมบุตร แอนด์ ซันส์ จำกัด
74. บริษัท ฮอร์เวิธ ไทยแลนด์ จำกัด
75. บริษัท เกรทโฮม จำกัด
76. บริษัท เออเบิ้น แอสเซท จำกัด
77. บริษัท ควอลิตี้ ลีฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
เมื่อเปรียบเทียบกับสัดส่วนการเติบโตทางด้านวัตถุหรืออาคารที่ขยายจำนวนเพิ่มขึ้นทุกวันแล้ว กอร์ปกับนิติบุคคลบ้านจัดสรรกำลังจะมีผลบังคับใช้ เชื่อว่าในอนาคตไม่นานนี้จะมีผู้ประกอบการธุรกิจประเภทนี้เกิดเพิ่มขึ้น อีกหลายสิบบริษัทอีกแน่นอน สำหรับอาคารที่จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมเรียบร้อยแล้ว ในปัจจุบันนี้ก็ยังมีการว่าจ้างให้บริษัทบริหารมืออาชีพเข้าไปดำเนินการน้อยมาก คือประมาณร้อยละ ๑๐ ของจำนวนโครงการที่มีอยู่ในขณะนี้เท่านั้น และจำนวนที่ว่านับเฉพาะอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว ส่วนอาคารและชุมชนประเภทอื่น อาทิ อาคารสำนักงานให้เช่า อพาร์ทเม้นท์และบ้านจัดสรรไม่ได้นับรวมไปด้วย
ความจำเป็นในการบริหารชุมชนอาคารชุด
หากจะกล่าวถึงความจำเป็นในการบริหารหลังการขาย ไม่ว่าจะเป็น “คอนโดมิเนียม” หรือ “บ้านจัดสรร” รวมถึงอาคารประเภทอื่น ๆ อย่างเช่น “สำนักงาน” และ “อพาร์ทเม้นท์” เชื่อว่าปัจจุบันนี้ทั้งภาครัฐทั้งผู้ประกอบการ รวมทั้งผู้บริโภคคงจะประจักษ์ถึงภาระหน้าที่ และความสำคัญในเรื่องนี้เป็นอย่างดี เพราะนอกเหนือจากการเข้ามาช่วยเหลือภาครัฐในการดูแลบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันแล้ว ผู้บริหารชุมชนยังทำหน้าที่เสมือนหนึ่งผู้ใหญ่บ้านหรือนายอำเภอ และผู้ว่าฯ ในการปกครองดูแลและตัดสินความต่าง ๆ
อีกทั้งยังเป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยกำนันในชุมชนที่ในการรณรงค์ เพื่อให้มีความปลอดภัยและรักษาความสะอาด อันเป็นรากฐานในการยกระดับ “คุณภาพ” ของสังคมอันส่งผลให้เกิด “คุณภาพชีวิต” ที่ดีต่อไป
สำหรับหน้าที่รับผิดชอบของผู้จัดการนิติบุคคลในฐานะเป็น “ผู้บริหารชุมชนอาคารชุด” นั้น มีหน้าที่หลัก ๆ ดังต่อไปนี้
๑. การบริหารงานบุคคล
๒. การดูแลควบคุมให้ผู้อยู่อาศัยและบุคคลที่เกี่ยวข้องปฏิบัติตามกฎระเบียบข้อบังคับ
๓. การบริหารบัญชีการเงินและการจัดเก็บค่าใช้จ่าย
๔. การบริการ
๕. การบริหารทรัพย์สินส่วนกลางและการดูแลบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนรวม
๖. การประชาสัมพันธ์
ปัญหาในการอยู่อาศัยในชุมชน
ปัจจุบันการอยู่อาศัยในชุมชน ไม่ว่าจะเป็นแฟลตประเภทเช่าซื้อของการเคหะแห่งชาติ ไม่ว่าจะเป็น อพาร์ตเม้นท์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรรและไม่ว่าจะเป็นอาคารชุดต่าง ๆ ก็มีปัญหามากบ้างน้อยบ้างตามประเภทของชุมชนนั้น ซึ่งพอจะแบ่งแยกได้ดังนี้
ประเภท “แฟลตเช่าซื้อ” ปัญหาจะเกิดขึ้นในเรื่อง
๑. เสียงรบกวน จากเพื่อนห้องข้างเคียงด้วยกัน
๒. ความปลอดภัย จากการถูกโจรกรรมทรัพย์สิน
๓. ความสะอาด บริเวณทางเดินส่วนกลางและสวนหย่อม หรือสถานที่พักผ่อนส่วนรวม
ประเภท “บ้านจัดสรร” แบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ
กลุ่มที่ 1 เจ้าของโครงการยังมีผลประโยชน์ต่อเนื่อง ปัญหาจะเกิดในเรื่องต่อไปนี้
1. ไม่มีความปลอดภัย ( มีผู้เข้าอยู่อาศัยน้อย / มีคนงานก่อสร้าง )
2. สาธารณูปโภคก่อสร้างยังไม่เรียบร้อย
3. ความสะอาด ( มีฝุ่นละออง / วัสดุวางเกะกะ )
กลุ่มที่ 2 เจ้าของโครงการไม่มีผลประโยชน์และละทิ้งไม่ดูแล ปัญหาจะเกิดในเรื่องต่อไปนี้
1. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจัดเก็บไม่ได้
2. ทรัพย์ส่วนรวมชำรุดเสียหาย
3. ไม่มีค่าจ้างดูแลรักษาความปลอดภัย
4. ทิ้งขยะไม่เป็นระเบียบและจัดเก็บไม่ตรงเวลา
5. คุณภาพชีวิตตกต่ำ
ประเภท “คอนโดมเนียม” แบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ
กลุ่มราคาถูก / ชานเมือง ปัญหาจะเกิดในเรื่องต่อไปนี้
1. เสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน
2. ขโมยชุกชุม
3. โทรศัพท์มีน้อย
4. การก่อสร้างไม่เรียบร้อย
5. น้ำไม่ค่อยไหล
6. ไฟฟ้าดับบ่อยๆ
7. สาธารณูปโภคไม่ครบตามตกลงในสัญญาซื้อขายหรือตามที่โฆษณาประชาสัมพันธ์
8. ไม่มีคนทำความสะอาด / สกปรก
9. สภาพแวดล้อมไม่ดี
10. การเดินทางค่อนข้างไกล / เสียค่าใช้จ่ายสูง / ไม่ปลอดภัย
กลุ่มราคาสูง / กลางเมือง ปัญหาจะเกิดในเรื่องต่อไปนี้
1. การใช้ประโยชน์ห้องชุดไม่เหมือนกัน / ไม่ปลอดภัย / ค่าใช้จ่ายสูง
2. การให้เช่า / ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคาร
3. ที่จอดรถไม่เพียงพอ
4. การตกแต่งห้องชุดไม่พร้อม / มีฝุ่น / เสียงดังรบกวนเพื่อนบ้าน
ปัญหาและแนวทางแก้ไขที่เกิดขึ้นจากการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด
สำหรับปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารชุมชนประเภทอาคารชุดนั้น ตลอดเวลา 10 ปีเศษ ที่มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในเมืองไทย ภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 นั้น แม้ปัญหาจะลดลงได้ระดับหนึ่งแต่ก็ยังมีเรื่องที่จะต้องทำการปรับปรุงแก้ไขอีกหลายประการ
ข้อเสนอแนะในการพัฒนาการบริหารชุมชน
จากการเกิดขึ้นของโครงการประเภทต่าง ๆ ทั้งบ้านจัดสรร อาคารชุด และอาคารสำนักงานที่มีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นทุกวัน และจากปัญหาที่เกิดขึ้นของที่อยู่อาศัย คงจะถึงเวลาที่ผู้เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุกฝ่ายต้องหันหน้าเข้ามาช่วยกันปรับปรุงแก้ไขฟื้นฟูให้ชุมชนและสังคมมี “คุณภาพ” ที่ดี ซึ่งในขณะนี้ทางด้านผู้ประกอบการบริหารอาคารชุดได้ริเริ่มดำเนินการ โดยจัดตั้งเป็น “สมาคมนักบริหารชุมชน” และเปลี่ยนชื่อใหม่ให้ตรงกับวิชาชีพเป็น “สมาคมบริหารทรัพย์สิน” โดยมีวัตถุประสงค์และเป้าหมายเพื่อ
- ยกระดับผู้บริหารและมาตราฐานคุณภาพของชุมชน
- ประชุมสังสรรค์พร้อมเชิญวิทยากรบรรยายให้ความรู้ให้กับสมาชิกและผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย
- เสนอแนวคิดในการปรับปรุงแก้ไข พรบ. ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารและการอยู่อาศัยต่อภาครัฐ
- ให้ข้อมูลข่าวสารในทางที่ถูกกับสังคมและผู้อยู่อาศัย
- ฝึกอบรมและสัมมนาให้ความรู้ความเข้าใจกับผู้อยู่อาศัยในชุมชน
- เป็นตัวอย่างประสานความเข้าใจ และผลประโยชน์ของสมาชิก และทุกส่วนที่เกี่ยวข้องในแต่ละชุมชน
แต่แค่นี้ก็ยังไม่เพียงพอต่อการแก้ไขปัญหาที่สร้างสมมานาน หากจะให้ได้ผลดียิ่งขึ้นภาครัฐ อย่างเช่น กรมที่ดิน ควรจะให้ความสนใจในการประชาสัมพันธ์กับผู้บริโภคอย่างเอาจริงเอาจัง รวมทั้งการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายในประเด็นหลัก ๆ เพื่อให้ “สอดคล้อง” กับสภาพความเป็นจริงใน ๓ เรื่องใหญ่ต่อไปนี้
๑. การจดทะเบียนอาคารชุด ปัจจุบันอาคารชุดจะนำไปจดทะเบียนได้ต่อเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่ “การขาย” เกิดขึ้นตั้งแต่เริ่มออกแบบและตอกเสาเข็ม ระหว่างทำการปลูกสร้างช่วงดังกล่าวกินเวลาประมาณ ๒ - ๓ ปี หรือบางโครงการก็มีระยะเวลานานไปกว่านั้น ทำให้ปัญหาต่าง ๆ เกิดขึ้นทั้งโดยความตั้งใจของผู้ประกอบการ และทั้งกฎระเบียบของภาครัฐมีผลกระทบต่อการบริหารชุมชนและต่อผู้บริโภค อาทิ ระเบียบข้อบังคับที่เกิดขึ้นภายหลังตกลงซื้อ ทรัพย์สินส่วนกลางมีไม่ครบถ้วน และการนำเอาพื้นที่ส่วนรวมไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล เป็นต้น หากมีการแก้ไขกฎหมายให้คอนโดมิเนียมทำการจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ตั้งแต่เริ่มทำการขายหรือทำการปลูกสร้างจะสามารถป้องกันมิให้ปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นคดีความกันอยู่ในขณะนี้ เบาบางลงหรือหมดไปในที่สุด
๒. พรบ. นิติบุคคลบ้านจัดสรร รัฐฯ ควรจะตัดสินใจออกกฎหมายในการดูแลบริหารการจัดการของบ้านจัดสรรเสียที เพราะปัจจุบันนี้ผู้อยู่อาศัยในชุมชนดังกล่าวแทบจะถึงจุด “ทนไม่ไหว” อยู่แล้ว เนื่องจากมีปัญหารุมเร้าเพิ่มมากขึ้นทุกวัน อย่างเช่น
“การเปลี่ยนใช้ประโยชน์บ้านพักอาศัยไปเพื่อการอย่างอื่น อาทิ อู่ซ่อมรถ ร้านอาหาร เธค ผับ ฯลฯ ทำให้รบกวนความสงบสุขของเพื่อนบ้าน”
“การรุกล้ำพื้นที่ถนนส่วนกลาง เพื่อใช้ประโยชน์ส่วนตัว อาทิ การวางวัสดุก่อสร้าง การตั้งโต๊ะ อาหาร การนำรถมาจอดขวางทางจราจร การทิ้งรถเข็นขายอาหาร และสินค้าประเภทต่าง ๆ ฯลฯ”
“ความปลอดภัย ที่นับวันจะหาทางป้องกันยากขึ้นทุกวัน”
“ความสะอาด ที่ไม่มีทั้งระบบการทิ้งและการจัดเก็บรวมทั้งระบบ “กำจัด” ที่ถูกวิธีและดีเพียงพอ”
“การจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากลูกบ้านซึ่งทำได้ยาก เนื่องจากไม่มี “กฎหมาย” รองรับ”
“การก่อสร้างอาคารสูงใหญ่เกินกว่าทั่วไปเพื่อใช้เป็นสำนักงาน, อพาร์ทเม้นท์ ฯ บดบังแสงแดด ลม และทำให้ทัศนียภาพเสียไปในทางไม่ดี”
๓. คุณสมบัติของผู้บริหารทรัพย์สิน หลังการขายก็เป็นส่วนสำคัญอย่างมากในการที่จะส่งผลให้ชุมชนนั้น ๆ อย่างเช่น อาคารชุดมี “คุณภาพ” น่าอยู่อาศัยหรือ “ย่ำแย่” กลายเป็นสลัม ปัจจุบันข้อกำหนดของกฎหมายคือ “พรบ. อาคารชุด” ก็ไม่ได้บ่งชี้ไว้ให้ชัดเจน ใครจะเป็นก็ได้ทั้ง ๆ ภาระหน้าที่ทั้งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และผู้บริหารชุมชนประเภทอื่น ๆ มีมากมาย อีกทั้งสถาบันการศึกษาใด ๆ ก็ไม่มีการฝึกสอน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงควรหันมาสนใจปรับปรุงแก้ไขในเรื่องนี้อย่างจริงจังเสียที โดยการกำหนด “คุณสมบัติ” ดังต่อไปนี้
ข้อ ๑ การศึกษาควรจะเป็นระดับปริญญาตรีขึ้นไป
ข้อ ๒ ควรจะต้องผ่านการศึกษาอบรมในหลักสูตร “ผู้บริหารทรัพย์สิน” จากสถาบันการศึกษา อบรมที่ภาครัฐให้การรับรอง
ข้อ ๓ จะต้อง “ขึ้นทะเบียน” เป็นผู้ประกอบวิชาชีพ “บริหารทรัพย์สิน” จากกรมที่ดินและในกรณีที่ประพฤติไม่เหมาะสมให้ยกเลิกได้
ข้อ ๔ ไม่เคยถูกคำพิพากษาให้ต้องโทษจำหรือการปรับมาก่อน
ข้อ ๕ ผ่านการตรวจสอบและให้การรับรองจาก “สมาคมบริหารทรัพย์สิน” อันเป็นองค์กรของเอกชน ซึ่งจะทำหน้าที่กลั่นกรองและควบคุมกันเองอีกชั้น
ทำไมและเพื่ออะไรจึงต้องกำหนดคุณสมบัติของ “ผู้บริหารทรัพย์สิน” เหตุผลก็เพื่อทั้งเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดปัญหา และทั้งเพื่อเป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อาศัยให้ดีขึ้น นอกจากนั้น ยังเป็นการพัฒนาปรับปรุงให้ ผู้บริหารทรัพย์สินเป็นบุคคลที่ผู้บริโภคสามารถ “มอบหมายความไว้วางใจ” ได้อย่างแท้จริง
สำหรับหลักการที่จะให้การรับรองว่าเป็นนักบริหารชุมชน “มืออาชีพ” ได้นั้น จะต้องเพรียบพร้อมไปด้วยคุณสมบัติ ๕ ประการ คือ
ข้อ ๑ เป็นผู้รอบรู้ระเบียบที่เกี่ยวข้องและปฏิบัติตามเจตนารมย์ของกฎหมายอย่างเคร่งครัด
ข้อ ๒ สามารถเตรียมการและวางแผนงานบริหารได้ทุกขั้นตอนและครบถ้วน
ข้อ ๓ พิทักษ์รักษาเพิ่มคุณค่าของทรัพย์สิน
ข้อ ๔ สร้างสรรค์คุณภาพชีวิตให้กับสังคมที่รับผิดชอบ
ข้อ ๕ ยึดมั่นในจรรยามารยาทและรักษาไว้ซึ่งประโยชน์สุขส่วนรวม
ความเป็นมา
ของ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ความเป็นมาของสมาคมบริหารทรัพย์สินตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ถ้าจะว่าไปต้องย้อนหลังไปประมาณ ๒๐ ปี โดยเริ่มจากช่วงนั้น มีกฎหมายอาคารชุดเกิดขึ้นในประเทศไทย ปี ๒๕๒๒ มีผู้ประกอบการเริ่มมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียม การดูแลคอนโดมิเนียมต้องมีผู้บริหาร ในยุคปี ๒๕๒๔ เริ่มมีผู้สนใจเข้าสู่อาชีพบริหารทรัพย์สินเพิ่มมากขึ้นตามลำดับ
เมื่อมีผู้บริหาร หรือมีผู้ที่มาสู่อาชีพนี้ ก็เริ่มมีการพบปะสังสรรค์พูดคุยกันว่าในประเทศไทยเรานั้นยังหาผู้มีความรู้ทางด้านนี้ยาก ประกอบกับทางสถาบันการศึกษาก็ไม่มีการเรียนการสอนทางด้านนี้ จึงได้นัดพบปะสังสรรค์เพื่อแลกเปลี่ยนความคิดเห็น และข้อที่จะต้องปฏิบัติหน้าที่ในแต่ละคนก็เลยกลายเป็นชมรมขึ้นมาเรียกว่า “ชมรมนักบริหารอาคารชุด” ตั้งอยู่ที่ บริษัท BUSINESS INTERNATIONAL จำกัด _(BIC) มีผู้ก่อตั้งชมรมประมาณ ๑๐ กว่าท่าน ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ขณะนั้นมีคอนโดมีเนียมที่ต่างจังหวัดด้วยคือที่ พัทยา และชะอำ ที่ชะอำ มีคอนโดมีเนียมบ้างแต่น้อย ก็มีการรวมตัวกัน ๑๐ กว่าท่าน พบปะกันทุกเดือนและมีความคิดต่อไปในช่วงนั้น ประมาณปี ๒๕๒๗ ว่าน่าจะก่อตั้งองค์กรที่ชัดเจนต่อไปนั่นก็คือสมาคม ฯ แต่ก็ยังไม่ถึงขั้นนั้น จึงได้มีการพบปะสังสรรค์ต่อไปอีกหลายปี
มาถึงยุคหนึ่งซึ่งเป็นฝันของของชมรมนี้เริ่มมีผลเกิดเป็นรูปธรรม ได้มีผู้เข้ามาในแวดวงนี้อีก 3 ท่านซึ่งทำให้สมาคมฯ ก่อตั้งได้
บุคคลที่ ๑ คุณสมภพ โสมาภา ซึ่งเป็นผู้ที่คลุกคลีกับชมรมนักบริหารอาคารชุดมาก่อน ประกอบกับ คุณสมภพ ทำงานอยู่กับการเคหะแห่งชาติในขณะนั้น ก็เห็นว่างานของการเคหะ ฯ คล้าย ๆ กับงานของชมรม นักบริหารอาคารชุดที่ก่อตั้งอยู่ จึงเป็นผู้คิดขึ้นมาเป็นท่านแรกว่าต้องมีสมาคม ฯ ให้ได้ โดยคุณสมภพ เป็นผู้หา สถานที่ ให้เหมาะสมกับงานสมาคม ฯ จึงได้สถานที่เป็นโรงเรียนสอนภาษาแถวบางกะปิ แต่ก็ยังอยู่ในระดับหนึ่งเพราะการจดทะเบียนสมาคมฯ ต้องใช้เงินในการจัดตั้ง
บุคคลที่ ๒ ที่เข้ามาเกี่ยวข้อง และทำให้สมาคมฯ ก่อตั้งสำเร็จ คือคุณประยูร ดำรงชิตานนท์ ได้ให้การสนับสนุนทางด้านทุนทรัพย์ ซึ่งคณะกรรมการสมาคมฯ หลายท่านไม่สามารถให้การสนับสนุนได้เนื่องจากต้องใช้ ค่าใช้จ่ายจำนวนมากประกอบด้วยค่าทนาย ค่าเอกสาร และค่าใช้จ่ายที่เปิดเผยและไม่สามารถเปิดเผยได้
บุคคลที่ ๓ คุณนคร มุธุศรี เป็นผู้ที่ เข้ามารับอาสาที่จะทำหน้าที่เป็นแกนนำในการจัดตั้ง ตั้งแต่เตรียมข้อบังคับ และเรื่องของการจัดหาที่ตั้งของสมาคมฯ ในยุคแรก และการจัดหาคณะกรรมการสมาคมฯ ในการจดทะเบียน
ประมาณปี ๒๕๓๕ - ๒๕๓๖ ยื่นจดทะเบียนแต่กว่าจะคลอดออกมาใช้เวลานานมาก จนถึงหน่วยสุดท้าย ของรัฐ คือ กรมตำรวจ ได้ออกใบอนุญาตให้ตกประมาณ ๓๐ สิงหาคม ๒๕๓๘ ก็ได้รับอนุญาตจากกรมตำรวจให้เป็นสมาคมฯ ที่ถูกต้องตามกฎหมาย ตั้งแต่เริ่มจดทะเบียน คือปี ๒๕๓๖ จนถึงได้รับใบอนุญาตปี ๒๕๓๘ ตอนนั้นเราถือว่าเป็นสมาคมฯ แล้ว ถึงแม้ว่าจะไม่ถูกต้องตามกฎหมาย เราก็ถือว่าสมาคมฯ เป็นรูปเป็นร่าง ขาดแต่ตัวบทกฎหมาย เพราะฉะนั้น ทางคณะกรรมการก็เริ่มประชุม และจัดกิจกรรมต่าง ๆ ในช่วง ๒ ปี ก่อน ได้รับใบอนุญาต ภายหลังได้รับใบอนุญาต สมาคมฯ ก็ทำงานมากขึ้น โดยมีกิจกรรมมากยิ่งขึ้น อาจจะเป็นเพราะในช่วงนั้นธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กำลังบูมก็ได้ บูมจนถึงขั้นจะตกด้วยซ้ำ แต่ว่ามีคอนโดมิเนียม และอะไรต่าง ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ประกอบกับเรื่องของกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่าง ๆ ก็ยังไม่ค่อยชัดเจนหลายเรื่องหลายราว คณะกรรมการสมาคมฯ ในช่วงก่อนได้รับใบอนุญาตถูกต้องก็ทำหน้าที่หลายเรื่อง ซึ่งปรากฏอยู่ในรายงานผลงานของสมาคม ฯ นั้นคือความเป็นมาแบบย่อ ๆ ของสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ผลงานเด่นชัดของสมาคมบริหารทรัพย์สิน 12 เรื่อง ประกอบด้วย
1. ผลักดันให้มีการยกเลิกภาษีมูลค่าเพิ่มคอนโดมิเนียม
2. รณรงค์ขอลดค่าน้ำประปาอาคารชุด
3. จัดหลักสูตรอบรมวิชาชีพบริหารทรัพย์สินในระดับอุดมศึกษา
4. ผลักดันพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ( นิติบุคคลบ้านจัดสรร )
5. ยกร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด และได้รับแต่งตั้งเป็นคณะกรรมการพิจารณาปรับปรุงกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด / กรมที่ดิน
6. ได้รับแต่งตั้งเป็นคณะกรรมการดำเนินการจัดอบรมโครงการกลยุทธ์การบริหารทรัพย์สินและเคหการรุ่นที่ 1-3 /จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
7. ได้รับแต่งตั้งเป็นคณะอนุกรรมการป้องกันและแก้ไขปัญหาอัคคีภัย/คณะกรรมการป้องกันภัยฝ่ายพลเรือนแห่งชาติ
8. เป็นที่ปรึกษาให้คำแนะนำเกี่ยวกับการพัฒนาเมืองพัทยาและทิศทางของเมืองพัทยาในอนาคตอันจะนำไปสู่ประโยชน์ต่อสังคมโดยรวม
9. ได้รับการเรียนเชิญเป็นคณะทำงานพิจารณาจัดทำร่าง พระราชบัญญัติ สภาที่อยู่อาศัยไทย (เปลี่ยนชื่อเป็นสภาอสังหาริมทรัพย์)
10. ได้รับการเรียนเชิญเป็นคณะกรรมการจัดทำหลักเกณฑ์และพิจารณาตัดสิน ผลการประกวดบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงานดีเด่น
/กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน (พพ.) กระทรวงพลังงาน
11. จัดสัมมนา และกิจกรรมต่าง ๆ ตอบสนองสังคม
12. ผลงานด้านการเขียนบทความสู่สาธารณชน
ภาษีมูลค่าเพิ่ม
ภาษีมูลค่าเพิ่ม ถือว่าเป็นผลงานที่ผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งผู้บริโภคที่อยู่อาศัยให้การยอมรับ ยิ่งโดยเฉพาะผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมด้วยแล้วก็จะรู้จักชื่อเสียงของสมาคม ฯ และชื่นชอบ นั่นคือเรื่องการต่อสู้เรื่องภาษีมูลค่าเพิ่มคอนโดมิเนียม นั่นคือรัฐได้เรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มกับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ในส่วนของเงินกองทุน และค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกปี ทางคณะกรรมการสมาคมฯ ได้ยื่นขอผ่อนผันกับทางกรมสรรพากร ว่าไม่ควรที่จะเรียกเก็บ แต่กว่าที่จะยื้อกันได้ กว่าที่ทางสรรพากร กระทรวงการคลัง จะลดให้ ได้ใช้เวลาประมาณ ๕ ปี คือ ปี ๒๕๓๕ จนเกือบปี ๒๕๔๐ จนได้รับความยินยอมจากกระทรวงการคลังยกเลิกการเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มกับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ซึ่งผลพวงจากการยกเลิกได้โยงมาถึงบ้านจัดสรรด้วย เพราะใน พรบ. บ้านจัดสรรที่ดิน เกี่ยวกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร มีการกำหนดในเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่ม จึงได้รับงดเว้นตามไปด้วย ถือว่าทำเรื่องเดียวแต่ได้รับผลพวงถึง ๒ เรื่อง
การขอลดค่าน้ำประปา
การขอลดค่าน้ำประปาให้กับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ค่าน้ำประปาโดยปกติ ทางการประปาจะจัดเก็บค่าน้ำประปากับผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารสูงไม่เหมือนกับบ้านจัดสรร บ้านที่อยู่พื้นราบ คือของคอนโดมิเนียมนั้น ทางการประปาจะติดตั้งมิเตอร์ให้ตัวเดียว คือตัวใหญ่ซึ่งถ้าเกิน ๒๐๐ หน่วย ขึ้นไปจะคิดอัตราค่อนข้างสูง โดยคิดหน่วยละ ประมาณ ๑๖ บาทกว่า ๆ ในขณะที่เป็นบ้านพื้นราบจะจัดเก็บอัตราหน่วยละประมาณ หน่วยละ ๗ - ๘ บาท เท่านั้น มีผลต่างมาก ทางคณะกรรมการสมาคมฯ ได้ต่อสู้เรื่องนี้ยาวนานมากกว่าเรื่องการต่อสู้เรื่องภาษีมูลค่าเพิ่ม โดยเริ่มตั้งแต่เป็นชมรมก่อนก่อตั้งเป็นสมาคมฯ จนถึงก่อตั้งเป็นสมาคมฯ ที่ถูกต้องตามกฎหมายแล้วประมาณ ปี ๒๕๔๓ ถึงจะได้รับการผ่อนผันจากการประปาให้ลดค่าน้ำของคอนโดมิเนียมลงมาส่วนหนึ่งก็ยังไม่เป็นธรรมเท่าไรแต่ก็ถือว่าได้รับความกรุณาจากการประปา ซึ่งผลพวงมาจากการต่อสู้ของสมาคมฯ ก็คือลดจากค่าน้ำจากหน่วยละประมาณ ๑๖ บาทกว่า ๆ ให้เหลือหน่วยละ ๑๐.๕๐ บาท ที่กล่าวคำว่าลดลงมาส่วนหนึ่งหมายความว่าจริง ๆ แล้วน่าจะเท่ากับราคาการจัดเก็บของบ้านพื้นราบ หน่วยละราคา ๘.๕๐ บาท ในขณะนั้น แต่ถ้าจะเปรียบเทียบกันแล้วก็ยังดีขึ้นกว่าเดิม จากหน่วยละ ๑๖ บาทกว่า ๆ นั่นก็เป็นผลงานอีกชิ้นที่ถือว่าสำคัญที่ผู้อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสื่อมวลชน และผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ซึ่งถือว่าสมาคมฯ ได้ต่อสู้เป็นผลสำเร็จ
เรื่อง พรบ. จัดสรรที่ดิน
ได้มีการต่อสู้โดยหลายองค์กร ในเรื่องนี้มายาวนานมาก สมาคมฯ ก็เป็นหนึ่งในองค์กรที่ต่อสู้ หรือผลักดันในเรื่องนี้ให้มีการยกร่างกฎหมายเพื่อจะไปใช้แทน ปว. ๒๘๖ และที่สำคัญก็คือในกฎหมายฉบับใหม่นั้นได้มีการขอให้ทางผู้ที่เกี่ยวข้องทางกรมที่ดิน และกระทรวงมหาดไทย รวมทั้งสภาผู้แทนราษฎร ได้บรรจุ เรื่องนิติบุคคลบ้านจัดสรรไว้ด้วย ในเรื่องนี้ สมาคมฯ ได้ต่อสู้ และผลักดัน โดยการจัดเสวนา และกิจกรรมต่าง ๆ ในเรื่องนี้หลายครั้งมาก และคณะกรรมการของสมาคมฯ หลายท่านก็ลงแรงยกร่างกฎหมายนิติบุคคลบ้านจัดสรรขึ้นมาเอง ตั้งแต่ยกร่างกฎหมายครบทุกมาตราประมาณ ๖๐ กว่ามาตรา ยื่นต่อกระทรวงมหาดไทยและถูกขอร้องจากกระทรวงมหาดไทย และจากกรมที่ดินว่าให้ตัดทอนลงมาเรื่อย ๆ หลายครั้งหลายหน และท้ายสุดได้มีการตราไว้ประมาณ ๔ - ๕ มาตรา และได้มีการผลักดันจนกฎหมายฉบับนี้คลอดออกมาปี ๒๕๔๓ ก็ถือว่าเป็นผลงานที่ทางสมาคมฯ ได้พยายามทำเรื่องนี้อย่างจริงจัง
การจัดหลักสูตรฝึกอบรม
การจัดหลักสูตรฝึกอบรมให้กับผู้ที่อยู่ในแวดวงการดูแล แวดวงอาชีพ การบริหารทรัพย์สิน ทั้งประเภทคอนโด-มิเนียม ประเภทอาคารสำนักงาน และประเภทบ้านจัดสรร มายาวนานหลายปี โดยผลักดันให้มีการอบรมในระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว ทั้งในส่วนของสมาคมฯ ที่จัดทำด้วยตัวเอง และในส่วนของสถาบันการศึกษา เช่นจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต และมหาวิทยาลัยอื่น ๆ ซึ่งคณะกรรมการสมาคมฯ ได้เข้าไปพบประพูดจาเพื่อขอให้บรรจุหลักสูตร อบรมระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว และได้มีการอบรมในเรื่องนี้มาเป็นระยะ ๆ แต่ก็ยังไม่ต่อเนื่อง เป็นเหตุเพราะสถาบันการศึกษา ที่ได้รับหลักสูตรฝึกอบรมไว้ก็ยังไปแปะหลักสูตรนี้ไว้แค่ชั่วคราว หรือในตัวสถาบัน บางองค์กร ก็มีการจัดหลักสูตรอสังหาริมทรัพย์ในระดับปริญญาตรี หรือปริญญาโท เพียงแต่เอาเรื่องการบริหารทรัพย์สินไปบรรจุไว้ในชั่วโมงการสอนเพียงไม่กี่ชั่วโมง ก็ทำให้ผู้ที่มีอาชีพในด้านการบริหารทรัพย์สินก็ยังไม่มีสถาบันที่ให้ความรู้อย่างจริงจัง ในระยะการผลักดันอยู่เรื่อย ๆ ผลงานตรงนี้อาจจะมองว่าสำเร็จบางส่วนคล้าย ๆ ผลงานเรื่องการขอลดค่าน้ำประปา
การจัดสัมมนา และกิจกรรมต่าง ๆ
การจัดสัมมนา และกิจกรรมต่าง ๆ ถือว่าทางสมาคมฯ มีส่วนช่วยในการแจ้งข่าวสาร หรือให้ความรู้กับผู้ที่อยู่ในแวดวงนี้เป็นระยะ ๆ และสมาคมฯ ก็จัดงานทางด้านนี้มามากตามรายงานผลงานของสมาคมฯ ถือว่าเป็นผลงานที่สื่อมวลชนให้การยอมรับกับสมาคมฯ โดยตลอดมา ทางสมาคมบริหารทรัพย์สินอาจจะมีข้อด้อย เรื่องของเงินทุนในการบริหารการจัดการสมาคมฯ ซึ่งเมื่อเทียบกับสมาคมผู้ประกอบการ เช่น สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมบ้านจัดสรร ซึ่งสมาคมเหล่านั้นสามาถที่จะหารายได้จากการจัดกิจกรรมขายบ้านหรือการขายอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ฯลฯ มีรายได้ค่อนข้างมาก แต่สมาคมบริหารทรัพย์สินไม่สามารถหารายได้อย่างนี้ได้บ่อยนัก มีเป็นบางครั้งบางคราวที่จัดงานมหกรรมขายสินค้า และได้รับจากคณะกรรมการของสมาคมฯ เองเป็นผู้สนับสนุนในการจัดประชุม การจัดกิจกรรมและอาหารในการเลี้ยงรับรองต่าง ๆ
ผลงานด้านการเขียนบทความ
ผลงานอีกด้านซึ่งมาจากกรรมการสมาคมฯ บางท่านที่มีความชอบในการเขียนบทความ ซึ่งมีหลายท่านเช่น คุณนิวัติ ลมุนพันธ์ คุณรังสรรค์ นันทกาวงค์ และคุณนคร มุธุศรี ก็เป็นอีกท่านหนึ่งที่เขียนบทความเน้นทางด้านวิชาชีพของการบริหารทรัพย์สินใสระยะเวลาประมาณ ๑๐ กว่าปี นับเป็นพันกว่าเรื่อง การผลิตหนังสือเกี่ยวกับการบริหารทรัพย์สิน เรื่องการตอบปัญหา ประมวลกฎหมาย หรือเรื่องเอกสารที่จะใช้ประกอบการบรรยายแต่ละครั้งแต่ละหน หนังสือนี้มีประมาณนับสิบเล่ม เช่น ไขปัญหาคอนโด ๒ เล่ม คู่มือกฎหมาย ๑ เล่ม คู่มือภาษีมูลค่าเพิ่ม ๑ เล่ม หลักสูตรในการฝึกอบรม รวมเป็นเล่มประมาณ ๓ – ๔ เล่ม แต่ว่าเอกสารทางวิชาการเหล่านี้ค่อนข้างกระจัดกระจาย แต่ในยุคหลัง ๆ ก็ได้มีการเก็บเอกสารและผลงานของสมาคมฯ ค่อนข้างดี เช่น บอร์ด ภาพถ่าย หรือการจัดเก็บสัญญาดีขึ้นเรื่อย ๆ ประกอบกับทางสมาคมฯ มีผู้จัดการเข้ามาทำหน้าที่ แบ่งเบาภาระกิจของนายกสมาคมฯ และคณะกรรมการ ซึ่งต่อจากนี้ไป คณะกรรมการ สมาชิกสมาคมฯ หรือผู้ที่สนใจทั่วไป ที่ต้องการทราบข่าวสาร หรือมีข้อสงสัยต่าง ๆ สามารถสอบถามได้ ซึ่งขณะนี้มีพอสมควร อีก ๑๐ ปีข้างหน้า สมาคมบริหารทรัพย์สินคงเป็นเสาหลักให้กับผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ได้อีกองค์กรหนึ่ง
องค์กรสมาคมฯ ที่มีวิชาชีพคล้าย ๆ กับสมาคมบริหารทรัพย์สินเป็นของต่างประเทศ จริง ๆ แล้วในต่างประเทศหลาย ๆ ประเทศมีสมาคมฯ ในรูปแบบนี้มานานมากอย่างเช่นในสหรัฐอเมริกาก็มีสมาคมบริหารทรัพย์สินเกิดขึ้นมาประมาณ ๑๐๐ ปี และในต่างประเทศเช่นกันวิชาชีพบริหารทรัพย์สินมีหลักสูตรที่สอนเฉพาะ เช่น ออสเตรเลีย ฮ่องกง อเมริกา ยุโรป โดยใช้เวลาเรียนถึง ๓ ปี จบแล้วจะได้รับใบอนุญาตเป็นผู้บริหารทรัพย์สินได้ เช่น ฮ่องกงก็จะกำหนดชัดเจนว่าผู้ที่จะไปบริหารทรัพย์สินต้องมีประกาศนียบัตรทางด้านนี้ และยังเพิ่มอีกข้อหนึ่งว่าต้องสังกัด องค์กร คือสังกัดบริษัทเท่านั้นจึงจะบริหารได้ เป็นเอกชนก็ยังไม่ยอมให้บริหารด้วยซ้ำไป แต่อย่างไรก็ตามในบ้านเราก็คงมีการพัฒนาวิชาชีพบริหารทรัพย์สิน โดยสมาคมฯ จะเป็นแกนนำในการผลักดันให้เกิดใบอนุญาตให้ประกอบวิชาชีพ หรือเกิดหลักสูตรในการบริหารทรัพย์สินเหมือนต่างประเทศต่อไป
เป้าหมายและผลงาน
ของ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
1. ยกร่างและแก้ไขด้านกฎหมาย
สมาคมฯ ได้จดทะเบียนและเปิดดำเนินการมาตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2536 ภายใต้ชื่อ สมาคม “นักบริหารชุมชน”(PROPERTY MANAGEMENT ASSOCIATION) และเปลี่ยนแปลงชื่อให้เหมาะสมเป็น “สมาคมบริหารทรัพย์สิน” โดยคงชื่อภาษาอังกฤษเดิมไว้จนกระทั่งปัจจุบันนี้สมาคมได้รับการจดทะเบียนเป็น “สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย” เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่ง จนถึงปัจจุบันสมาคมฯ ได้มีส่วนร่วมกับภาครัฐและเอกชนในการผลักดัน ยกร่าง หรือร่วมแก้ไขกฎหมายต่าง ๆ หลายฉบับ อาทิเช่น (ยกร่าง) พรบ. นิติบุคคลบ้านจัดสรร, พรบ. อาคารชุด, พรบ. ควบคุมอาคาร ฯลฯ ให้นำเข้าสู่สภา และเข้าสู่คณะรัฐมนตรี เพื่อออกมาเป็นกฎหมายบังคับใช้ต่อไป
2. พัฒนาและยกระดับวิชาชีพบริหารทรัพย์สิน
สมาคมฯ ได้มีโอกาสร่วมพัฒนา และยกระดับวิชาชีพนักบริหารทรัพย์สินอยู่หลายทางด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นการจัดทำหลักสูตรร่วมกับมหาวิทยาลัยรังสิต, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เป็นต้น นอกเหนือจากนี้สมาคมฯ โดยคณะกรรมการยังได้ร่วมเดินทางไปดู และศึกษางานยังสถานที่ต่าง ๆ มากมายเพื่อเก็บเกี่ยวประสบการณ์มาพัฒนาชุมชน อาทิเช่น ไปดูงานบริหารการจัดการที่ประเทศสหรัฐอเมริกา, แคนาดา, ฮ่องกง, จีน, ออสเตรเลีย และยังได้จัดอบรมชุมชนกลุ่มย่อยเป็นระยะ ๆ
3. การสร้างสรรค์คุณภาพชีวิตให้กับชุมชนของผู้อยู่อาศัย
นอกจากจะดำเนินการยกร่าง แก้ไข / ผลักดัน และพัฒนาเพื่อยกระดับวิชาชีพ สมาคมนักบริหารชุมชนแล้ว ยังส่งเสริม และสร้างสรรค์คุณภาพชีวิตให้กับชุมชนผู้อยู่อาศัยอีกมากมาย สำหรับกิจกรรมที่สมาคมฯ ทำเพื่อสร้างสรรค์คุณภาพชีวิตให้กับชุมชนของผู้อยู่อาศัย ได้แก่ การจัดให้มีสัมมนาต่าง ๆ เช่น สัมมนากำหนดมาตรการส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลาง (ส่งไม้ต่อ), สัมมนานิติบุคคลบ้านจัดสรร, สัมมนาภาษีมูลค่าเพิ่ม, สัมมนาเรื่องธุรกิจระบบเอสโครว์, สัมมนาแก้ไข ปว. 281, สัมมนาพัฒนาเมืองใหม่, สัมมนาพลิกกฎหมายโฆษณาเจาะสัญญามาตรฐาน, สัมมนาโครงการป้องกันภัยในอาคารและ หมู่บ้านจัดสรร, สัมมนาการแก้ปัญหาซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคบ้าน, สัมมนาแก้ไข พรบ. อาคารชุด, สัมมนา พรบ. ล้มละลาย, สัมมนากำหนดการส่งมอบทรัพย์ส่วนกลาง (ส่งไม้ต่อ) ฯลฯ และอื่น ๆ นอกเหนือจากนี้ยังจัดสาธิตฝึกอบรมการดับเพลิงในอาคารสูงให้กับอาคารชุด, บ้านจัดสรร และชุมชนต่าง ๆ เป็นต้น
4. การช่วยเหลือสมาชิก
สมาคมฯ นอกจากจะจัดทำกิจกรรมที่กล่าวมาในข้างต้นแล้ว สมาคมฯ ยังให้การช่วยเหลือสมาชิกและบุคคลทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นทางตรงหรือทางอ้อม เช่น ให้คำปรึกษาทั้งทางโทรศัพท์, ทั้งเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งเข้าไปดำเนินการให้คำแนะนำหรือคลี่คลายปัญหาด้วยตนเองก็มี อาทิเช่น นิติบุคคลอาคารชุด มิลล์ฟอร์ด, นิติบุคคลอาคารชุดบ้านเจ้าพระยา, ฟิวเจอร์พาร์ค – รังสิต, มาเจสติก ทาวเวอร์, อุดมสุขทาวเวอร์, บุษยมาศ คอมเพล็กซ์, หมู่บ้านเกตุนุช, ปาล์มสวีท คอนโดมิเนียม, นิติบุคคลอาคารชุดพาราไดซ์ คอนโดมิเนียม, นิติบุคคลอาคารชุดไพร์มสวีท ฯลฯ และอื่น ๆ อีกมากมาย
นอกจากนี้ สมาคมฯ ก็ยังเป็นวิทยากรบรรยายให้ความรู้ความเข้าใจในชุมชนที่ต่าง ๆ เช่น ที่จุฬาลงกรณ์ มหาวิทยาลัย, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์, มหาวิทยาลัย หอการค้า, การเคหะแห่งชาติ, ชุมชนคลองจั่น, ชุมชนเขตบึงกุ่ม, ชุมชนสุขใจการ์เด้น พระประแดง หรือแม้แต่ บริษัทต่าง ๆ สมาคมฯ ก็เข้าไปมีส่วนร่วมในการบรรยายเชิงอบรมหลักสูตรดูแลชุมชนในเบื้องต้นอีกหลายแห่งด้วยกัน
5. พัฒนาและสร้างสรรค์วิชาชีพหลักสูตรผู้บริหาร
ในด้านการพัฒนาและสร้างสรรค์วิชาชีพหลักสูตรผู้บริหารชุมชนนั้น สมาคมฯ ได้ให้การส่งเสริมเพื่อสร้างสรรค์หลายแนวทางด้วยกัน อาทิเช่น จัดพิมพ์หนังสือคู่มือบริหารนิติบุคคลอาคารชุด และบ้านจัดสรร, หนังสือคู่มือการบริหารคอนโดมิเนียม, หนังสือรวบรวมกฎระเบียบและข้อบังคับคอนโดมิเนียม, หนังสือไขปัญหาคอนโดเล่ม 1 และ 2, หรือแม้กระทั่งหลักสูตร การบริหารชุมชนของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, มหาวิทยาลัยรังสิต ฯลฯ สมาคมฯ ก็มีส่วนร่วมในการเขียนหลักสูตรฝึกสอนด้วยเช่นกัน
6. การให้ความรู้ความเข้าใจกับผู้อยู่อาศัยในชุมชน
ในเรื่องการให้ความรู้ความเข้าใจกับผู้อยู่อาศัยในชุมชนนั้น สมาคมฯ สนับสนุนหลายแนวทาง เช่น การเขียนบทความต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้กับหนังสือพิมพ์หลายฉบับ เพื่อนำไปเผยแพร่ให้ชุมชนได้มีโอกาสรับข้อมูลข่าวสารในเบื้องต้น อาทิ วัฏจักร, ฐานเศรษฐกิจ, ตลาดบ้าน, สื่อธุรกิจ ฯลฯ รวมทั้งเป็นสื่อกลางในการบรรเทาปัญหาโดยการให้คำปรึกษาหารือหรือตอบปัญหาผ่านวิทยุ / โทรทัศน์ อีกหลายคลื่นหลายสถานีด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นรายการไทยสกายทีวี หรือช่อง 11 หรือคลื่น เอฟ.เอ็ม. 96.5, เอฟ. เอ็ม. 101, และ เอฟ.เอ็ม. 107 เป็นต้น
7. การผลักดันการแก้ไขปัญหาของชุมชน
สมาคมฯ ได้มีส่วนร่วมในการผลักดันการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ของชุมชนไม่ว่าจะเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยในอาคารชุดหรือบ้านจัดสรรก็ดี ที่ผ่านมาสมาคมฯ ได้ร่วมผลักดันและแก้ไขปัญหาหลายเรื่องด้วยกัน เช่น เป็นผู้นำในการจัดสัมมนาเรื่อง VAT CONDO, จัดสัมมนานิติบุคคลบ้านจัดสรร, จัดเสวนาปัญหาคอนโด, สัมมนาระบบเอสโครว์, สัมมนาแก้ไข ปว. 281, สัมมนาเรื่องสัญญามาตรฐาน, สัมมนาแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด, สัมมนา พรบ. ล้มละลาย, เสวนาปรับปรุง พรบ. อาคารชุด, เสวนากำหนดมาตรการส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลาง (ส่งไม้ต่อ) ฯลฯ เป็นต้น
นอกเหนือจากการจัดสัมมนาเพื่อช่วยกันผลักดันการแก้ไขปัญหาแล้ว สมาคมฯ ก็ยังเป็นวิทยากรบรรยายให้ความรู้กับชุมชนเรื่องราวต่าง ๆ เช่น บรรยายเรื่องผู้บริหารโครงการหลังการขาย, เรื่องปัญหาและแนวทางแก้ไขธุรกิจคอนโด, บรรยายเรื่องวิธีการเลือกซื้อบ้านที่ชาญฉลาดและรู้เท่าทัน, กลยุทธ์การบริหารโครงการหลังการขาย, เรื่องซื้อบ้านอย่างไรไม่ให้เสียใจภายหลัง, บรรยายให้การเคหะแห่งชาติ, บรรยายที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, RE – CU รุ่น 19, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, มหาวิทยาลัยรังสิต, บรรยายให้คณะกรรมการหรือชุมชนต่าง ๆ เช่น โครงการบุษมาศคอมเพล็กซ์, หมู่บ้านเกตุนุช ลาดพร้าวชุมชุนเขตบึงกุ่ม, ชุมชนคลองจั่น, หมู่บ้าน วรางกูล, หมู่บ้าน / โครงการของวังทองกรุ๊ป, เอ็น. ซี. เฮ้าส์ซิ่ง, บ้านเจ้าพระยา ฯลฯ เป็นต้น และยังมีหลายโครงการที่ไม่ได้กล่าวไว้ในที่นี้
และยังเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการ / เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการเข้าพบตัวแทนภาครัฐ อาทิเช่น เข้าพบท่านนายกชวน หลีกภัย, ท่านอธิบดีกรมที่ดิน, ท่านอธิบดีกรมสรรพากร, ท่านปลัดกระทรวงมหาดไทย, ฯพณฯ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง, รัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน, ผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ, ปลัดกระทรวงการคลัง และยังอีกหลายท่านที่ไม่ได้กล่าวไว้ในที่นี้
8. ประชาสัมพันธ์
สมาคมฯ ได้จัดประชาสัมพันธ์โดยผ่านสื่อหลายแขนงด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นทางด้านหนังสือพิมพ์, วิทยุ, โทรทัศน์, หรือวารสารต่าง ๆ ถ้าเป็นหนังสือพิมพ์ เช่น ฐานเศรษฐกิจ, กรุงเทพธุรกิจ, วัฏจักร, สื่อธุรกิจ, เส้นทางเศรษฐกิจ เป็นต้น
นอกเหนือจากที่กล่าวมาแล้วข้างต้น สมาคมฯ ยังได้จัดให้มีการจัดแถลงข่าว หรือจัดทำวารสารออกแจกจ่ายรายเดือน 3 เดือน 1ฉบับ หรือประชาสัมพันธ์ร่วมกับ หนังสืออื่น ๆ ด้วย เช่น ร่วมกับหนังสือรายงานสภาวะเศรษฐกิจ และอสังหาของธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นต้น
ที่กล่าวมาทั้งหมดเป็นกิจกรรมส่วนหนึ่งที่สมาคมฯ ได้ดำเนินการไปแล้ว ส่วนในแผนงานของปีต่อ ๆ ไปนั้น คณะกรรมการกำลังพิจารณาดำเนินการอีกหลายเรื่อง คือ
1. จัดการพิมพ์หนังสือคู่มือนักบริหารทรัพย์สิน ร่วมกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
2. การกำหนดมาตรฐานของนักบริหารทรัพย์สินมืออาชีพ
3. การกำหนดจรรยาบรรณของผู้บริหารโครงการหลังขาย
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น